Investissement locatif LMNP 2026 : guide fiscal
Faire un investissement locatif LMNP en 2026 suppose de bien connaître les règles fiscales en vigueur, entre le choix du neuf ou de l’ancien, la location nue ou meublée, et la réforme récente sur les amortissements. Voici les points essentiels à connaître avant de vous lancer.
Neuf ou ancien : quels frais de notaire prévoir
Le choix entre neuf et ancien a un impact direct sur votre budget.
- Dans le neuf : les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix d’achat. Le prix d’achat est en revanche plus élevé.
- Dans l’ancien : comptez 7 à 8 % de frais de notaire. L’entretien coûte souvent plus cher, notamment en cas de travaux ou de mise aux normes énergétiques.
Résidence principale : PTZ et exonération de plus-value
Pour l’achat d’une résidence principale, deux avantages à connaître :
- Le bien peut être financé par un Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous conditions de ressources et de zone géographique. Attention : si vous déménagez ensuite, ce prêt très réglementé ne permet pas de louer le logement.
- La revente d’une résidence principale n’est pas soumise à l’imposition sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention.
Les frais annexes à ne pas oublier
Au-delà du prix d’achat, plusieurs frais s’ajoutent et ne sont généralement pas financés par le crédit :
- Notaire
- Garantie (hypothèque ou organisme de caution) si prêt bancaire
- Assurances
- Frais de dossier
- Agence immobilière
- Travaux
- Diagnostics énergétiques
- Déménagement
- Achat de meubles
Les intégrer dès le départ dans votre plan de financement évite les mauvaises surprises.
Location nue ou meublée : quelle fiscalité pour votre investissement locatif
La location nue et le régime micro-foncier
Le bail est de 3 ans, plus protecteur pour le locataire. Les revenus locatifs s’ajoutent à vos autres revenus (salaire, etc.) et sont imposés selon deux options :
- Au réel : déduction des frais réels (agence, copropriété, intérêts d’emprunt…).
- Au micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % à la place des frais réels, sous condition de revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an.
La location meublée et le statut LMNP
Le bail est d’un an. L’activité doit être déclarée auprès du guichet unique de l’INPI, qui délivre un numéro SIRET (cette démarche a remplacé l’inscription au greffe depuis 2023).
Deux régimes fiscaux possibles pour un meublé loué à l’année :
- Au réel : déduction des frais réels et surtout de l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui permet souvent de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs pendant la durée de location.
- Au micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % à la place des frais réels, dans la limite de 83 600 € de recettes annuelles (seuil applicable aux revenus 2026 à 2028, pour une location meublée longue durée).
LMNP : ce qui change pour votre investissement locatif avec la réforme 2025-2026
Le LMNP au régime réel reste avantageux, mais un point important a changé depuis la loi de finances 2025. Jusqu’alors, les amortissements déduits pendant la location n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente : c’était le double avantage du dispositif.
Depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, y compris ceux pratiqués avant 2025. Résultat : la plus-value imposable à la revente est plus élevée qu’auparavant. Le LMNP reste un outil pertinent pour réduire l’impôt sur les loyers, mais l’arbitrage entre régime réel et micro-BIC mérite d’être reposé au cas par cas, en particulier si vous envisagez de revendre à moyen terme.
Un accompagnement par un comptable est fortement recommandé pour tout investisseur en LMNP au régime réel.
SCPI : investir dans l'immobilier sans gérer
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), aussi appelées « pierre papier », permettent d’acheter des parts d’un parc immobilier professionnel : bureaux, commerces, entrepôts, hôtellerie, cliniques…
Le fonctionnement est simple : vous achetez des parts, la société de gestion investit dans le parc immobilier, les loyers perçus vous sont reversés au prorata de vos parts, sans que vous ayez à gérer le bien.
Point de vigilance : toutes les SCPI ne se valent pas, en termes de rendement, de qualité du patrimoine sous-jacent et de frais de souscription. Un conseil auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine immatriculé à l’ORIAS en Conseil en Investissements Financiers (CIF) est recommandé avant de vous engager.
Plus-value immobilière : les abattements selon la durée de détention
Hors résidence principale, toute revente génère une plus-value imposable, avec un abattement qui augmente selon la durée de détention du bien.
L’impôt sur le revenu s’applique à 19 %, les prélèvements sociaux à 17,20 %. L’exonération totale est donc atteinte à 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Check-list avant de se lancer
- Calculez votre capacité d’emprunt auprès d’un conseiller financier, en incluant les frais annexes non financés par le crédit. Le site de La Finance pour tous est très bien pour cela
- Pour une résidence principale, vérifiez votre éligibilité au PTZ auprès de votre banquier.
- Pour une résidence locative, comparez le meublé (souvent plus avantageux fiscalement) et la location nue, et prenez un comptable si vous optez pour le LMNP au réel.
- Anticipez l’imposition sur la plus-value en cas de revente hors résidence principale. Si vous avez un bien à la vente, vous pouvez très rapidement connaître l’estimation de l’impôt sur la plus-value applicable sur votre bien sur le simulateur des notaires de France
- Pour les SCPI, demandez conseil à un professionnel immatriculé ORIAS-CIF.
Un projet immobilier se construit sur mesure, en fonction de votre situation fiscale, patrimoniale et de vos objectifs. Besoin d’un accompagnement personnalisé pour structurer votre investissement locatif ? Contactez-moi pour en discuter.